L'arrêt rendu par la Cour d'appel d'Anvers le 3 février 2026 offre l'occasion de revenir sur une technique classique de restructuration immobilière qui consiste à isoler un immeuble au sein d'une société bénéficiaire au moyen d'une scission partielle, avant de procéder à la cession des actions de cette société immobilière dans le cadre d'un « share deal ».
L’arrêt consacre une ligne jurisprudentielle claire : l’ensemble des opérations en cause ne constitue ni un montage non authentique au sens de l’article 203, § 1er, alinéa 1er, 7° CIR 92, ni un abus fiscal au sens de l’article 344, § 1er CIR 92, dès lors que l’opération s’inscrit dans une restructuration justifiée qui correspond à une réalité économique.
L’actionnaire vendeur était une société holding belge, soumise à l’impôt des sociétés, qui remplissait les conditions pour avoir droit au régime d’exonération des plus-values sur actions prévu à l’article 192 CIR 92.
Les actions cédées étaient celles d’une société filiale qui, à la suite d’une scission partielle, ne détenait plus que des actifs immobiliers. Ces actions ont été cédées à un investisseur tiers.
L’administration entendait refuser l’exonération de la plus-value sur actions, en soutenant que :
la scission partielle suivie de la vente des actions constituait une construction « non authentique » au sens de l’article 203, § 1er, alinéa 1er, 7° CIR 92, disposition anti abus spécifique introduite dans le cadre de la directive « mère-fille » ;
et/ou (à titre subsidiaire) un abus fiscal au sens de l’article 344, § 1er CIR 92, permettant de requalifier l’opération en une vente d’immeuble (« asset deal ») imposable dans le chef de la société scindée ou de remettre en cause l’exonération de la plus-value sur actions dans le chef de la holding.
La Cour rappelle que l’application de la disposition anti-abus de l’article 203, § 1er, alinéa 1er, 7° CIR 92 est subordonnée à la réunion cumulative de deux conditions : l’existence d’un acte juridique ou d’un ensemble d’actes juridiques et le caractère artificiel de celui-ci.
Un montage est considéré comme artificiel lorsqu’il n’est pas fondé sur des « motifs commerciaux valables qui reflètent la réalité économique" . La Cour souligne, en s’appuyant sur les travaux préparatoires, que cette appréciation consiste à vérifier si la structure juridique mise en place répond à une logique économique réelle, indépendamment des considérations fiscales. Elle précise également que les motifs valables ne se limitent pas à des raisons strictement commerciales, mais englobent plus largement des raisons économiques.
La Cour confirme ici une évidence que la jurisprudence antérieure avait déjà consacrée : recourir à une cession d’actions (« share deal ») dans le secteur immobilier relève de la pratique courante du marché .
Au regard des données concrètes du dossier, tant la scission partielle que la cession des actions s'inscrivaient dans le cadre d'une restructuration plus large qui consistait à libérer des fonds afin de les réinvestir et répondaient à des motifs commerciaux justifiant les opérations réalisées. Le choix du « share deal » plutôt que de l’« asset deal », librement opéré par le contribuable, ne saurait, dans les circonstances de l'espèce, être qualifié de « détour artificiel ».
L'administration fiscale invoquait, à titre subsidiaire, un abus fiscal au sens de l'article 344, § 1er du CIR 92, soutenant que la scission partielle suivie de la cession d'actions constituait une construction artificielle visant à échapper à la taxation des plus-values immobilières au profit de l'exonération des plus-values sur actions prévue par l'article 192 CIR.
Le tribunal avait rejeté cette thèse sur deux fondements. D'abord, la mesure anti-abus ne permet pas de modifier les faits, or, la société holding n'ayant jamais été propriétaire des immeubles, elle ne pouvait être imposée sur une plus-value immobilière qu'elle n'aurait jamais pu réaliser. Ensuite, l'administration n'a pas démontré que les actes posés l'avaient été en contrariété avec les objectifs de l'article 192 CIR, ni que leur but essentiel était d'éviter l'impôt, des raisons économiques réelles justifiant les opérations réalisées.
La cour estime que, compte tenu de ce qui a déjà été décidé en première instance, il est suffisamment prouvé en l'espèce que le choix d'opérer une scission partielle suivie d'une vente des actions était motivé par d'autres raisons que l'évasion de l'impôt sur le revenu.
L'arrêt constitue un apport jurisprudentiel utile à la définition des contours du domaine d'application des dispositions anti-abus. Dès lors que la société immobilière correspond à une réalité substantielle et que des motifs non fiscaux, commerciaux et/ou économiques, viennent étayer le choix structurel opéré, l'administration ne saurait substituer sa propre lecture de l'opération à celle librement arrêtée par les parties. Admettre le contraire reviendrait à conférer à l'administration un pouvoir de requalification a posteriori que le législateur ne lui a pas accordé.
Sur le plan pratique, l'arrêt délivre un message clair aux contribuables et à leurs conseils : l'importance de préparer et de documenter soigneusement les raisons économiques sous-jacentes à la restructuration, afin de sécuriser le traitement fiscal d'opérations qui restent, lorsqu'elles sont correctement structurées, des instruments légitimes de planification patrimoniale et commerciale.
