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La location d’une partie de votre habitation à votre société

Charles de Lhoneux, 5 nov. 2021

Vous souhaitez louer une partie de votre habitation à votre société ?

Vous souhaitez louer une partie de votre habitation à votre société ? Le loyer que vous percevrez à ce titre en tant que propriétaire de votre habitation sera imposé de manière avantageuse. Il convient toutefois de tenir compte d’un certain nombre de règles fiscales.

Pourquoi est-ce intéressant sur le plan fiscal ?

La location s’avère fiscalement intéressante, étant donné que vous pouvez déduire un forfait de frais sur les loyers perçus. Ce forfait s’élève à 40 % dans le cas d’espèce alors qu’il est seulement de 3 % pour une rémunération. A cela s’ajoute le fait qu’aucune cotisation sociale n’est due sur ce type de revenus et que les loyers sont déduits de la base imposable de la société, à condition qu’il puisse être considéré comme normal, c’est-à-dire un loyer qui serait également payé par un tiers.

Composer sa rémunération en partie avec de la location immobilière présente donc un avantage certain. C’est la raison pour laquelle ceci est encadré par des règles qui visent essentiellement à limiter le montant que vous pourrez vous octroyez afin de prévenir des abus.

Limitation du montant considéré comme un loyer

Nous l’avons évoqué précédemment, s’octroyer un loyer présente de nombreux avantages. Toutefois, ils ne s’appliqueront que dans le cas où le loyer que vous demandez à votre société pour la partie que vous lui louez n’excède pas :

Le revenu cadastral non-indexé (RC) x 5/3 x un coefficient de revalorisation¹ X prorata de la partie louée sur la surface globale.

Lorsque cette limite est dépassée, la partie du loyer en surplus est requalifiée et imposée comme une rémunération.

A titre d’exemple, si en 2021 vous louez à votre société une partie de votre maison (25 %) dont le RC non-indexé est de 2.000 EUR, vous pouvez demander un loyer annuel à votre société de 3.858,33 € (2.000 € x 5/3 x 4,63 x 25 %).

Afin de percevoir automatiquement chaque année un loyer en concordance avec la valeur du bien immobilier, nous vous conseillons de modifier votre contrat de bail en liant le loyer à l’évolution du coefficient de revalorisation.

¹ Pour l’exercice d’imposition 2022 et l’année de revenus 2021 : 4,63
http://www.ejustice.just.fgov.be/cgi_loi/change_lg.pl?language=fr&la=F&cn=2021071801&table_name=loi

Tirez un profit maximum de votre location

La location de biens meubles est imposée de manière encore plus avantageuse. Vous ne payez que 30 % d’impôts après déduction d’un forfait de frais de 50 %. De plus, la location mobilière échappe à la requalification en rémunération.

Par ailleurs, si vous ne ventilez pas dans le bail le loyer afférent aux meubles et celui afférent à l’immeuble, ce sera un montant forfaitaire de 40 % du loyer total qui sera afférent aux meubles et 60 % aux biens immeubles.

Vous pouvez également compter un montant forfaitaire à votre société pour les frais d’eau, de chauffage, d’électricité ou encore de nettoyage qui incombent à votre société. Ce remboursement n’est pas un revenu imposable et échappe à une éventuelle requalification mais il convient d’être en mesure de le justifier.

Enfin, sachez que la requalification des loyers en rémunération ne s’applique qu’à la location de bâtiments. Si vous louez également un terrain à votre société (tel qu’un parking pour les clients), vous pouvez lui demander un loyer distinct. Cette location ne sera pas sujette à requalification. Néanmoins, la déduction forfaitaire de frais s’élève à 10 % au lieu des 40 % prévus pour la location d’un bâtiment.

Cas pratique :

En 2021, vous louez à votre société une partie (25%) de votre maison dont le RC non-indexé est de 2.000 EUR. Vous louez cette partie meublée sans ventiler dans le bail le loyer afférent aux meubles et celui afférent à l’immeuble. Par ailleurs, vous compter un montant forfaitaire de frais de ménage à hauteur de 50 EUR par mois à votre société.

Vous louez en 2021 à votre société cette partie de votre maison à 535 EUR par mois ainsi que 50 EUR par mois pour frais de ménage. Vous recevez dès lors un total sur l’année de 7.020 EUR dont 6.420 EUR de loyers.

Le loyer sera imposé comme suit :

  • 60 % afférent aux biens immeubles, c’est-à-dire 3.852 EUR duquel est déduit 40 % de frais forfaitaires et nous arrivons à 2.311,2 EUR imposés au taux progressif.
    Le calcul pour vérifier s’il y a lieu à une requalification du loyer : 2.000 EUR x 5/3 x 4,63 x 25 % = 3.858,33 EUR, détermine qu’il n’y a pas de requalification du loyer en rémunération à opérer (3.852 EUR < 3.858,33 EUR).
  • 40 % afférent aux biens meubles, c’est-à-dire 2.568 EUR duquel est déduit 50 % de frais forfaitaires et nous arrivons à 1.284 EUR imposés au taux distinct à 30 % = 385,2 EUR.

Si nous prenons dans notre exemple pour le taux progressif un taux d’imposition moyen de 50 %, le dirigeant d’entreprise qui loue à 535 EUR + 50 EUR de charges recevra 7.020 EUR et sera imposé :

S’il ne fait pas de location et décide de s’accorder les 7.020 EUR en rémunération : 3.404,7 EUR + cotisation sociales

S’il loue mais non meublé :

2.561,67 EUR imposés comme revenus professionnels : 1242,41 EUR + cotisation sociales
3.858,33 EUR imposés comme revenus immobiliers : 1155,6 EUR = 2.398,01 EUR

S’il loue meublé : 1.540,8 EUR

Conclusion

La location d’une partie de votre habitation à votre société peut être fiscalement intéressante. Cependant, il est important de ne pas perdre de vue les questions fiscales et les règles à suivre. BFS se fera un plaisir de vous aider dans la pratique fiscale immobilière en général.