L’idée d’une résidence secondaire à l’étranger est séduisante pour bon nombre de personnes. Acquérir un bien immobilier à l’étranger soulève des questions fiscales, juridiques et patrimoniales dont les implications s’étendent bien au-delà de l’acte d’acquisition lui-même.
Avant même d’envisager une structure, plusieurs pistes de réflexion doivent être abordées et clarifiées. C’est l’analyse combinée de ces différents points qui permettra de déterminer la structure la mieux adaptée à votre situation et à vos objectifs.
S’agit-il d’une résidence de vacances à usage strictement personnel ? D’un investissement locatif ? D’un premier ancrage dans un pays pour y développer une activité ? D’un bien destiné à être revendu à court ou moyen terme ? La structure la mieux adaptée à une résidence de vacances à usage strictement personnel ne sera pas nécessairement la même que celle retenue pour un investissement locatif ou un bien à vocation professionnelle.
Le pays de situation du bien conditionne l’ensemble du cadre juridique et fiscale applicable : droit des biens local, imposition des revenus immobiliers, plus-values, existence ou non d’une Convention Préventive de Double Imposition (CPDI) avec la Belgique en matière de revenus comme en matière successorale. Une structure parfaitement adaptée au cadre français peut s’avérer inadéquate en Espagne ou aux États-Unis, tant les règles locales et les conventions applicables diffèrent.
Envisage-t-on d’investir des fonds privés, ou de mobiliser la trésorerie de sa société ? Souhaite-t-on contracter un crédit en Belgique ou dans le pays de situation du bien ? Les garanties que l’on peut présenter à la banque influencent les conditions obtenues. Ces choix ne sont pas neutres. Ils déterminent la déductibilité des charges financières, le coût réel de l’opération, et les structures accessibles.
Envisage-t-on un jour de s’installer définitivement dans ce pays ? Y a-t-il une intention de transmettre à des enfants ou à un conjoint ? Ces intentions conditionnent fortement la structure à mettre en place : une décision prise aujourd’hui sans tenir compte de cet horizon peut complexifier considérablement la situation dans dix ou vingt ans.
L’ensemble de ces réflexions permettra de déterminer la structure la mieux adaptée à votre situation et à vos objectifs.
L’acquisition à titre privé est souvent perçue comme la voie la plus directe. Elle l’est effectivement sur le plan administratif, mais elle emporte plusieurs conséquences fiscales qu’il convient d’anticiper.
Tout bien immobilier situé à l’étranger et détenu par un résident belge doit être déclaré. Le traitement fiscal applicable dépend de l’existence ou non d’une CPDI entre la Belgique et le pays concerné.
L’acquisition en privé implique de mobiliser des fonds personnels dont le coût est à mettre en perspective avec l’ensemble des paramètres du projet : conditions de financement bancaire, garanties exigées, et capacité d’investissement disponible à titre privé.
En cas de décès, des droits de succession dans le pays où le bien est situé s’appliquent bien souvent. Si aucune CPDI successorale n’existe entre la Belgique et ce pays, une double imposition est possible dans le chef de vos héritiers et le coût peut s’avérer significatif.
Détenir un bien immobilier à l’étranger via sa société belge présente un attrait certain : la structure est directe, la société dispose d’une capacité d’emprunt et d’une surface de négociation bancaire qui peuvent s’avérer supérieures à celles d’un acquéreur privé. Cette structure offre davantage de flexibilité dans l’organisation d’une planification successorale.
Cette simplicité apparente ne doit toutefois pas occulter les enjeux juridiques et fiscaux inhérents à ce choix de structure. En effet, lorsque le dirigeant occupe personnellement le bien, la mise à disposition gratuite entraine un avantage de toute nature imposable dans son chef. Pour les biens situés à l’étranger, la base de calcul retenue est la valeur locative qui est un élément à ne pas négliger pour des propriétés d’une certaine valeur.
Les revenus immobiliers étrangers étant généralement imposables dans l’État où le bien est situé, il conviendra de vérifier la CPDI en vigueur pour déterminer le régime fiscal applicable en Belgique. Les charges liées au bien sont en principe supportées par la société belge, mais leur déductibilité fiscale effective reste conditionnée aux règles applicables en matière de pertes étrangères : une société belge ne peut déduire des pertes générées à l’étranger que si celles-ci présentent un caractère définitif, c’est-à-dire lorsqu’il n’existe plus aucune possibilité de les récupérer dans le pays concerné.
Ainsi dans certains cas, il peut être recommandé d’interposer une société étrangère entre le bien et la société belge. Le choix de la forme juridique de cette entité doit être choisie en fonction de chaque situation, en tenant compte notamment des modalités de remontée des flux financiers et de leur traitement fiscal en Belgique et à l’étranger, en ce compris l’application éventuelle du régime RDT. La CPDI applicable joue à cet égard un rôle déterminant, tant pour les revenus locatifs que pour les plus-values réalisées à la revente. Une telle interposition emporte des coûts et contraintes qu’il convient de ne pas sous-estimer : frais de constitution et de fonctionnement, obligations comptables locales, et nécessité d’une réflexion approfondie sur la forme de société à choisir.
La meilleure façon d’acquérir un bien immobilier ne se détermine pas sur base d’un principe général. Tout dépend de votre situation spécifique : vos objectifs, votre mode de financement, le pays visé, et vos projets à long terme. Ce sont ces paramètres réunis qui permettent d’identifier la solution la mieux adaptée, fiscalement et juridiquement.
C’est précisément dans cette démarche que notre département Real Estate intervient, en apportant une analyse sur mesure et une expertise couvrant l’ensemble des pays dans lesquels nous accompagnons nos clients.
Pour les projets d’acquisition à Miami en particulier, notre équipe dispose d’une connaissance approfondie du marché local et d’un réseau de partenaires établis sur place — juristes, fiscalistes américains, agents immobiliers — ainsi que d’une maîtrise des enjeux juridiques et fiscaux propres aux investisseurs européens souhaitant s’implanter sur le marché américain.
Nous vous accompagnons de l’analyse initiale jusqu’à la finalisation de l’acquisition, en coordonnant l’ensemble des intervenants des deux côtés de l’Atlantique.
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