Het idee van een tweede verblijf in het buitenland spreekt heel wat mensen aan. De aankoop van vastgoed in het buitenland roept echter fiscale, juridische en vermogensrechtelijke vragen op, waarvan de gevolgen veel verder reiken dan de aankoopakte zelf.
Nog vóór u een structuur overweegt, moeten verschillende denksporen worden onderzocht en verduidelijkt. Het is de gecombineerde analyse van deze punten die toelaat de structuur te bepalen die het best aansluit bij uw situatie en uw doelstellingen.
Gaat het om een vakantiewoning voor strikt persoonlijk gebruik? Om een huurinvestering? Om een eerste verankering in een land om er een activiteit te ontwikkelen? Om een goed dat op korte of middellange termijn zal worden doorverkocht? De structuur die het best past bij een vakantiewoning voor strikt persoonlijk gebruik, zal niet noodzakelijk dezelfde zijn als die voor een huurinvestering of een goed met een professionele bestemming.
Het land waar het goed gelegen is, bepaalt het volledige toepasselijke juridische en fiscale kader: het lokale goederenrecht, de belasting van onroerende inkomsten, de meerwaarden, het al dan niet bestaan van een dubbelbelastingverdrag (DBV) met België, zowel voor inkomsten als voor nalatenschappen. Een structuur die perfect is afgestemd op het Franse kader, kan ongeschikt blijken in Spanje of in de Verenigde Staten, zozeer verschillen de lokale regels en de toepasselijke verdragen.
Wil men privémiddelen investeren, of de thesaurie van zijn vennootschap aanwenden? Wil men een krediet aangaan in België of in het land waar het goed gelegen is? De waarborgen die men aan de bank kan bieden, beïnvloeden de verkregen voorwaarden. Die keuzes zijn niet neutraal. Ze bepalen de aftrekbaarheid van de financiële lasten, de reële kostprijs van de verrichting en de mogelijke structuren.
Overweegt men zich ooit definitief in dat land te vestigen? Is er een intentie om over te dragen aan kinderen of aan een echtgenoot? Die intenties bepalen in sterke mate de structuur die moet worden opgezet: een beslissing die vandaag wordt genomen zonder rekening te houden met die horizon, kan de situatie over tien of twintig jaar aanzienlijk bemoeilijken.
Het geheel van deze overwegingen zullen toelaten om de structuur te bepalen die het best is aangepast aan uw situatie en uw objectieven.
De aankoop in eigen naam wordt vaak gezien als de meest rechtstreekse weg. Administratief is dat ook zo, maar hij brengt verschillende fiscale gevolgen mee waarop moet worden geanticipeerd.
Elk in het buitenland gelegen onroerend goed dat door een Belgische rijksinwoner wordt aangehouden, moet worden aangegeven. De toepasselijke fiscale behandeling hangt af van het al dan niet bestaan van een DBV tussen België en het betrokken land.
De aankoop in eigen naam impliceert de inzet van persoonlijke middelen, waarvan de kostprijs moet worden afgewogen tegen het geheel van de parameters van het project: de voorwaarden van de bankfinanciering, de vereiste waarborgen en de investeringscapaciteit die in privé beschikbaar is.
Bij overlijden zijn in het land waar het goed gelegen is vaak successierechten verschuldigd. Als er geen DBV inzake nalatenschappen bestaat tussen België en dat land, is een dubbele belasting mogelijk in hoofde van uw erfgenamen en kan de kostprijs aanzienlijk oplopen.
Een onroerend goed in het buitenland aanhouden via uw Belgische vennootschap heeft een onmiskenbare aantrekkingskracht: de structuur is rechtstreeks, en de vennootschap beschikt over een leencapaciteit en een onderhandelingspositie tegenover de bank die groter kunnen blijken dan die van een particuliere koper. Deze structuur biedt meer flexibiliteit bij de organisatie van een successieplanning.
Die schijnbare eenvoud mag echter de juridische en fiscale aandachtspunten die inherent zijn aan deze structuurkeuze niet verdoezelen. Wanneer de bedrijfsleider het goed persoonlijk betrekt, leidt de kosteloze terbeschikkingstelling immers tot een belastbaar voordeel van alle aard in zijn hoofde. Voor in het buitenland gelegen goederen is de berekeningsbasis de huurwaarde, een element dat niet te verwaarlozen is bij eigendommen van een zekere waarde.
Aangezien buitenlandse onroerende inkomsten doorgaans belastbaar zijn in de Staat waar het goed gelegen is, moet het geldende DBV worden nagekeken om de toepasselijke fiscale regeling in België te bepalen. De kosten verbonden aan het goed worden in principe gedragen door de Belgische vennootschap, maar hun effectieve fiscale aftrekbaarheid blijft afhankelijk van de regels inzake buitenlandse verliezen: een Belgische vennootschap kan in het buitenland geleden verliezen slechts aftrekken als die een definitief karakter hebben, dat wil zeggen wanneer er geen enkele mogelijkheid meer bestaat om ze in het betrokken land te recupereren.
In bepaalde gevallen kan het dan ook aanbevolen zijn een buitenlandse vennootschap tussen het goed en de Belgische vennootschap te plaatsen. De rechtsvorm van die entiteit moet per situatie worden gekozen, met name rekening houdend met de wijze waarop de financiële stromen terugvloeien en met hun fiscale behandeling in België en in het buitenland, met inbegrip van de eventuele toepassing van de DBI-regeling. Het toepasselijke DBV speelt in dat opzicht een doorslaggevende rol, zowel voor de huurinkomsten als voor de meerwaarden bij doorverkoop. Een dergelijke tussenschakeling brengt kosten en beperkingen mee die niet mogen worden onderschat: oprichtings- en werkingskosten, lokale boekhoudkundige verplichtingen en de noodzaak van een grondige reflectie over de te kiezen vennootschapsvorm.
De beste manier om een onroerend goed aan te kopen, wordt niet bepaald op basis van een algemeen principe. Alles hangt af van uw specifieke situatie: uw doelstellingen, uw financieringswijze, het beoogde land en uw plannen op lange termijn. Het zijn al die parameters samen die toelaten de oplossing te bepalen die fiscaal en juridisch het best aansluit.
Precies in die aanpak komt ons Real Estate-departement tussen, met een analyse op maat en een expertise die alle landen omvat waarin wij onze klanten begeleiden. Voor aankoopprojecten in Miami in het bijzonder beschikt ons team over een grondige kennis van de lokale markt en een netwerk van gevestigde partners ter plaatse — juristen, Amerikaanse belastingadviseurs, vastgoedmakelaars — evenals over een grondige beheersing van de juridische en fiscale vraagstukken die eigen zijn aan Europese investeerders die zich op de Amerikaanse markt willen vestigen.
Wij begeleiden u van de eerste analyse tot de afronding van de aankoop, en coördineren alle betrokken partijen aan beide kanten van de Atlantische Oceaan.
Ons team staat tot uw beschikking om u te begeleiden.